Посуточно кварт... / Новости / Договор аренды недвижимости  

Договор аренды недвижимости


Использование договора аренды для оформления взаимоотношений выступает стимулирующим фактором для участников по выполнению своих обязательств. В связи с этим арендодатель, равно, как и арендатор, должен иметь искреннее желание в его заключении.

В соответствии с договором аренды, наниматель получает от собственника жилое помещение в ограниченное по времени владение и пользование, за что вносит определенную плату.

Наиболее важный момент, которому нужно уделить внимание при заключении договора аренды - документ о собственности. Правом на заключение договора аренды обладает лишь собственник недвижимости, поскольку согласно закону, только он обладает правом пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом. В связи с этим потенциальному арендатору следует ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности на недвижимость. В качестве такого документа может выступать договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве собственности, а также договор дарения, решение суда и т.д.

В том случае, если имущество, выступающее объектом аренды, принадлежит нескольким собственникам, скажем, супругам и их детям, то обязательным условием является наличие в договоре их подписей. Ведь собственник, который владеет лишь долей в квартире, не имеет права распоряжаться всем объектом, не получив прежде согласия других собственников. В связи с этим, если во время заключения сделки будут присутствовать не все собственники, то арендатору нужно понимать, какие он берет на себя риски, либо следует выбрать в качестве объекта найма другое жилье.

В соответствии со статьей 811 ГК, заключение договора аренды жилья должно проходить в простой письменной форме. Но, как гласит статья 9.1.4. Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц», обязательное условие процесса заключения договора аренды - его заключение у нотариуса. Стоит заметить, что здесь нотариус должен поставить в известность о заключенном договоре налоговый орган по основному месту проживания плательщика налога, то есть арендодателя. Оформление у нотариуса предусматривает выплату госпошлины, равной 0,01% от суммы договора аренды. Кроме того, собственнику жилья придется уплатить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду в размере 15%. Помимо всего прочего процедура нотариального оформления договора аренды в обязательном порядке предусматривает наличие выписки из реестра предоставленной гор БТИ, за которую также придется заплатить. Именно этим и обусловлено поведение владельцев квартир, которые всячески уклоняются от нотариального оформления договора аренды, приводя в качестве аргумента статью 811 ГК, согласно которой нотариальное заверение не является обязательным требованием.

В соответствии с законом, участники имеют ряд прав и обязанностей по договору аренды жилого помещения:

Законом установлены такие права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения:
Обязанности арендатора:

использование жилья исключительно по его прямому назначению, иными словами, лишь в целях проживания;

обеспечение сохранности жилья и проведение необходимых мер для поддержания его в надлежащем состоянии;

осуществление перепланировки и реконструкции возможно, если на то даст согласие сам арендодатель;

внесение в соответствии с установленными сроками арендной платы за жилье;

оплата коммунальных услуг за свой счет;

выполнение текущего ремонта снимаемого помещения.

Права арендатора:

Вселение в жилье других лиц для постоянного в нем проживания при условии, что арендодатель дал на то свое согласие;

Вселение в жилье других лиц для временного проживания, не требуя с них платы за аренду, при условии, что арендодатель был заранее поставлен в известность;

Использование помещения для сдачи его в субаренду, получив предварительно согласие арендодателя.

Обязанности арендодателя:

Передача арендатору жилого помещения в состоянии, полностью соответствующем условиям, указанным в договоре, а также его назначению;

Осуществление капитального ремонта жилья;

Перепланировка, если в результате нее в значительной мере изменятся условия пользования жильем, может быть произведена исключительно с согласия арендатора;

Информирование арендатора о правах третьих лиц на недвижимое имущество, выступающее объектом аренды. Иначе арендатор имеет право требовать уменьшения размера стоимости арендной платы либо даже расторжения договора и возмещения убытков.

Данные условия определены законом, а потому нет необходимости указывать их в договоре. Но при этом можно внести дополнительные условия.

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты: величина платы за пользованием жильем, сроки и форма оплаты. Допускается внесение такого условия как периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за аренду. Оплата коммунальных услуг чаще всего производится арендатором отдельно. В том случае, если их стоимость включена в стоимость аренды, это должно быть прописано в соответствующем пункте договора.

Договор должен содержать информацию, касающуюся срока, на который он заключается. В том случае, когда срок в договоре не указан, предполагается, что речь идет о 5 годах. Когда срок действия договора подойдет к концу, арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок, если же осуществляется его продажа - на покупку жилья. Другими словами, собираясь в скором времени продолжить сдавать в аренду квартиру либо продать ее, арендодатель должен вначале предложить вариант на рассмотрение арендатору и лишь если тот даст отказ, можно будет вести переговоры с третьим лицом.

Расторжение договора аренды может произойти раньше окончания срока его действия по инициативе любого из участников.

В любой момент арендатор может расторгнуть договор, для чего следует за три месяца в письменной форме уведомить арендодателя. Иначе арендодатель может обратиться с законным требованием выплаты арендной платы за этот срок в том случае, если сможет привести весомые аргументы того, что данного срока ему оказалось недостаточно для заключения договора аренды на аналогичных условиях с другим лицом. В ситуации, когда причиной отказа от договора аренды является отсутствие условий, делающих помещение годным для проживания, срок в три месяца не берется во внимание.

Арендодатель может обратиться с требованием расторжения договора аренды и в ситуации, когда данное помещение необходимо ему самому либо членам его семьи в целях проживания. При таком варианте он обязан поставить в известность о своем решении арендатора за два месяца.

При использовании жилья не по назначению, наблюдении нарушений прав и законных интересов соседей, носящих систематический характер, арендодатель может обратиться к арендатору с требованием устранения правонарушений. Если со стороны арендатора никаких ответных действий не последует, это может стать основанием для расторжения договора. Предупреждения должны составляться в письменной форме и вручаться заказным письмом, предусматривающим уведомление о вручении.

 


 

 

 

Наш адрес
Харьков, 61003,
Площадь Конституции 1,
Дворец Труда,
офис 7212
Наши телефоны
(тел)+38 (057) 719-08-79
(факс)+38 (057) 714-98-45
  Онлайн консультация
E-mail:
xata@inkharkov.com